مفاصا حساب شارژ ساختمان هنگام خرید، فروش یا اسباب کشی

مفاصا حساب شارژ ساختمان برگه‌ای است که مدیر ساختمان در آن تأیید می‌کند یک واحد تا تاریخ مشخصی هیچ بدهی بابت شارژ و هزینه‌های مشترک ندارد. این برگه در سه موقعیت اهمیت پیدا می‌کند: هنگام فروش آپارتمان، هنگام خرید آن و هنگام اسباب کشی و تخلیه‌ی مستأجر. اگر حساب واحد پیش از جابه‌جایی بسته نشود، بدهی قدیمی معمولاً گریبان ساکن یا مالک جدید را می‌گیرد و مدیر ساختمان هم برای وصول آن با کسی طرف می‌شود که از ماجرا خبر نداشته است. در این راهنما توضیح می‌دهیم مفاصا حساب چه چیزهایی را باید پوشش دهد، هر یک از طرفین چه وظیفه‌ای دارند و چگونه می‌توان آن را بدون اختلاف صادر کرد.

مفاصا حساب شارژ ساختمان چیست و چه چیزی را نشان می‌دهد

مفاصا حساب در واقع تسویه‌حساب رسمی واحد با صندوق ساختمان است. یک مفاصا حساب قابل اتکا دست‌کم این اطلاعات را دارد:

• مشخصات واحد (شماره‌ی واحد و طبقه) و نام مالک و در صورت وجود، نام مستأجر؛
• تاریخی که حساب تا آن روز بررسی شده است؛
• فهرست بدهی‌های پرداخت‌شده و، اگر چیزی باقی مانده، مبلغ و بابت آن؛
• تفکیک هزینه های جاری از هزینه های سرمایه ای، چون پرداخت‌کننده‌ی آن‌ها یکی نیست؛
• نام، امضا و تاریخ صدور از طرف مدیر ساختمان یا هیئت مدیره.

نکته‌ی مهم این است که مفاصا حساب فقط وضعیت را تا تاریخ صدور نشان می‌دهد. هزینه‌ای که بعداً تصویب یا اعلام شود، اما مربوط به دوره‌ی قبل باشد (مثلاً قبض مشاع گازی که دیرتر رسیده است)، باید در خود برگه پیش‌بینی شود یا طرفین درباره‌ی آن توافق کنند.

هنگام فروش و خرید آپارتمان

در قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن، هزینه های مشترک به واحد و مالک آن مربوط است و در جریان انتقال رسمی آپارتمان نیز به تسویه‌ی این هزینه‌ها توجه شده است. با این حال گزارش‌های حقوقی و خبری نشان می‌دهد این موضوع در دفترخانه‌ها همیشه با دقت پیگیری نمی‌شود. بنابراین تکیه بر دفترخانه کافی نیست و خریدار باید خودش پیش از پرداخت آخرین قسط، مفاصا حساب شارژ ساختمان را از مدیر بگیرد.

وظیفه‌ی فروشنده

فروشنده باید پیش از تحویل واحد، همه‌ی شارژهای معوق، سهم خود از هزینه های سرمایه ای مصوب مجمع عمومی و هر جریمه یا هزینه‌ی دیگری را که طبق آیین نامه داخلی ساختمان به واحد تعلق گرفته است، پرداخت کند. اگر هزینه‌ای مانند تعمیر نما یا تعویض موتورخانه پیش از فروش تصویب شده ولی هنوز کامل اجرا نشده است، بهتر است در مبایعه‌نامه صریحاً نوشته شود که پرداخت آن با کدام طرف است.

وظیفه‌ی خریدار

خریدار پیش از امضای قرارداد، از مدیر ساختمان درباره‌ی بدهی واحد، هزینه‌های مصوب در جریان و مبلغ شارژ ماهانه پرس‌وجو می‌کند. یکی از راه‌های رایج این است که بخشی از ثمن معامله تا ارائه‌ی مفاصا حساب نزد خریدار بماند. خریدار همچنین باید آخرین صورت جلسه‌ی مجمع را ببیند تا از تصمیم‌هایی که هزینه‌ی تازه‌ای ایجاد می‌کنند، باخبر شود.

هنگام اسباب کشی و تخلیه‌ی مستأجر

در زمان اجاره، تقسیم مسئولیت ساده‌تر است: طبق قاعده‌ی رایج، هزینه های جاری مانند نظافت، آسانسور، نگهبانی و قبض های مشترک بر عهده‌ی ساکن یعنی مستأجر است و هزینه های سرمایه ای بر عهده‌ی مالک. جزئیات این تقسیم را در راهنمای هزینه های مستأجر و مالک در ساختمان آورده‌ایم.

پیش از تخلیه، مستأجر باید شارژ ماه‌های گذشته و سهم روزهای ماه آخر را بپردازد و از مدیر مفاصا حساب بگیرد. بسیاری از مالکان پیش از پس دادن ودیعه، همین برگه را مطالبه می‌کنند؛ زیرا اگر مستأجر بدون تسویه برود، مدیر ساختمان برای وصول بدهی به مالک مراجعه خواهد کرد. نحوه‌ی پیگیری بدهی معوق را در راهنمای شارژ پرداخت نشده ساختمان شرح داده‌ایم.

مثال عددی: واحدی که وسط ماه فروخته می‌شود

فرض کنید واحد ۳ یک ساختمان مسکونی در ۲۰ آبان فروخته و تحویل داده می‌شود. این واحد مستأجر داشته که همان روز تخلیه می‌کند. شارژ ماهانه‌ی واحد ۲٬۴۰۰٬۰۰۰ تومان است و ساختمان طبق آیین نامه داخلی خود، شارژ ماه آخر را به نسبت روزهای سکونت حساب می‌کند. مجمع عمومی نیز پیش‌تر برای عایق‌کاری پشت‌بام، سهم هر واحد را ۳٬۵۰۰٬۰۰۰ تومان تعیین کرده که واحد ۳ هنوز نپرداخته است.

در این مثال مستأجر باید ۴٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان و مالک فروشنده ۳٬۵۰۰٬۰۰۰ تومان بپردازد؛ جمع این دو همان ۷٬۵۰۰٬۰۰۰ تومان است. پس از واریز این مبالغ به حساب بانکی ساختمان، مدیر مفاصا حساب را با تاریخ ۲۰ آبان صادر می‌کند و شارژ از ۲۱ آبان به نام مالک جدید ثبت می‌شود.

وظیفه‌ی مدیر ساختمان در صدور مفاصا حساب

مدیر ساختمان یا مدیریت آپارتمان باید بتواند در کوتاه‌ترین زمان، ریز حساب هر واحد را نشان دهد. این کار فقط زمانی ممکن است که دریافت‌ها و هزینه‌ها مرتب ثبت شده باشند؛ روش آن را در راهنمای حساب و کتاب صندوق ساختمان توضیح داده‌ایم. مدیر باید مفاصا حساب را فقط پس از واریز کامل مبلغ به حساب ساختمان صادر کند، تاریخ دقیق را در آن بنویسد و یک نسخه از آن را در اسناد ساختمان نگه دارد. اگر واحد بدهکار است، به‌جای خودداری از هر پاسخی، بهتر است صورت‌حساب مکتوب بدهی را به طرفین بدهد تا مبلغ در مبایعه‌نامه یا تسویه‌ی ودیعه لحاظ شود.

چند نکته‌ی عملی

1. پیش از امضای مبایعه‌نامه، صورت‌حساب بدهی واحد و آخرین صورت جلسه‌ی مجمع عمومی را از مدیر بخواهید.
2. در قرارداد فروش بنویسید بدهی‌های شارژ و هزینه‌های مصوب تا روز تحویل با فروشنده است.
3. بخشی از ثمن معامله یا ودیعه‌ی اجاره را تا دریافت مفاصا حساب نگه دارید.
4. مفاصا حساب را کتبی، با تاریخ و امضای مدیر بگیرید؛ تأیید شفاهی ارزش اثباتی کمی دارد.
5. قبض‌های مشاعی را که هنوز نرسیده‌اند، با برآورد مدیر در تسویه‌حساب پیش‌بینی کنید.
6. مدیر ساختمان پس از تحویل، شماره‌ی تماس و نام ساکن یا مالک جدید را در فهرست واحدها به‌روز کند.
7. در موارد اختلافی یا معاملات با مبلغ بالا، پیش از امضا با مشاور حقوقی یا دفترخانه مشورت کنید.

خلاصه

مفاصا حساب شارژ ساختمان مطمئن‌ترین راه برای بستن حساب یک واحد هنگام فروش، خرید یا اسباب کشی است. فروشنده بدهی‌های تا روز تحویل را می‌پردازد، مستأجر هزینه های جاری دوره‌ی سکونت خود را تسویه می‌کند، مالک هزینه های سرمایه ای را می‌پردازد و خریدار پیش از پرداخت کامل، برگه‌ی کتبی و تاریخ‌دار را از مدیر می‌گیرد. «آپارتمان من» (MyApartment) با ثبت پرداخت‌های هر واحد، امکان صدور مفاصا حساب واحد را برای مدیر ساختمان فراهم می‌کند.