عدم پرداخت شارژ ساختمان: اگر همسایه شارژ نداد چه کنیم؟

عدم پرداخت شارژ ساختمان یکی از رایج‌ترین اختلاف‌های ساختمان‌های مسکونی است. وقتی یک واحد سهم خود را نمی‌پردازد، بار هزینه های مشترک بر دوش دیگران می‌افتد و صندوق ساختمان برای پرداخت قبض‌ها، نظافت و نگهداری آسانسور با کمبود روبه‌رو می‌شود. در این راهنما مسیری را شرح می‌دهیم که مدیر ساختمان می‌تواند گام‌به‌گام طی کند؛ مسیری که از گفت‌وگوی محترمانه آغاز می‌شود و در صورت لزوم به اظهارنامه و پیگیری قانونی می‌رسد.

چرا پیگیری منظم بدهی شارژ مهم است

شارژ ساختمان هزینه‌ی خدماتی است که همه‌ی ساکنان از آن بهره می‌برند. طبق قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن، هر مالک یا استفاده‌کننده باید سهم خود را از هزینه های مشترک بپردازد و خالی بودن واحد یا استفاده نکردن از برخی خدمات، او را از پرداخت سهم هزینه های مشترک معاف نمی‌کند؛ تنها اقلامی که بر پایه‌ی تعداد نفرات محاسبه می‌شوند، برای واحد خالی منظور نمی‌شوند.

اگر بدهی یک واحد چند ماه بی‌پاسخ بماند، دیگر ساکنان نیز انگیزه‌ی پرداخت به‌موقع را از دست می‌دهند. به همین دلیل، مدیریت ساختمان و مدیریت آپارتمان موفق، پیش از هر چیز به یک روال روشن و یکسان برای همه‌ی واحدها نیاز دارد.

گام اول: یادآوری دوستانه و بررسی علت

بسیاری از بدهی‌ها از سر فراموشی، سفر، یا ابهام در مبلغ پدید می‌آیند، نه از سر لجاجت. پیش از هر اقدام رسمی، بهتر است:

• مبلغ بدهی و ماه‌های پرداخت‌نشده را دقیق مشخص کنید.
• با پیامی کوتاه و محترمانه یادآوری کنید و شماره‌ی حساب ساختمان را دوباره بفرستید.
• اگر ساکن به مبلغ اعتراض دارد، روش محاسبه را برایش توضیح دهید. شفاف بودن روش های محاسبه شارژ از بسیاری از اختلاف‌ها جلوگیری می‌کند.
• اگر مشکل مالی موقت در میان است، می‌توانید با موافقت او یک برنامه‌ی پرداخت چندمرحله‌ای تنظیم کنید.

گام دوم: یادآوری کتبی و مستند

اگر یادآوری شفاهی نتیجه نداد، یادآوری را کتبی کنید. پیام کتبی باید مبلغ دقیق، دوره‌های بدهی، شماره‌ی حساب و مهلت پیشنهادی پرداخت را داشته باشد. نگه داشتن سابقه‌ی این پیام‌ها اهمیت زیادی دارد، زیرا در مراحل بعدی نشان می‌دهد که مدیر فرصت کافی برای پرداخت داده است.

در این مرحله باید روشن باشد که بدهی متوجه چه کسی است. هزینه های جاری ساختمان، مانند نظافت، قبض های مشاع و نگهداری روزمره، بر عهده‌ی استفاده‌کننده (مستأجر) است و هزینه های سرمایه ای، مانند تعویض موتور آسانسور یا نوسازی نما، بر عهده‌ی مالک. اگر مستأجر شارژ جاری را نپردازد، مطلع کردن مالک نیز کار درستی است، چون مالک در برابر ساختمان بی‌تفاوت نیست و معمولاً می‌تواند موضوع را با مستأجر خود حل کند.

گام سوم: اظهارنامه عدم پرداخت شارژ و مهلت ده روزه

اگر بدهکار باز هم پرداخت نکرد، نوبت به اقدام رسمی می‌رسد. بر اساس ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان ها، مدیر ساختمان می‌تواند با ارسال اظهارنامه، پرداخت بدهی را مطالبه کند. اظهارنامه سندی رسمی است که امروزه از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت و ابلاغ می‌شود و تاریخ ابلاغ آن قابل استناد است.

اگر بدهکار ظرف ده روز از ابلاغ اظهارنامه بدهی خود را نپردازد، مدیر ساختمان طبق همین ماده دو راه پیش رو دارد:

1. خودداری از ارائه‌ی خدمات مشترک به واحد بدهکار، در چارچوبی که قانون اجازه می‌دهد.
2. درخواست صدور اجرائیه از اداره‌ی ثبت برای وصول مطالبات.

در متن اظهارنامه فقط آنچه را که قابل اثبات است بنویسید: مبلغ دقیق، دوره‌ها و مهلت. افزودن جریمه‌ی دیرکرد تنها زمانی درست است که پیش‌تر در مجمع عمومی تصویب شده باشد. برای آشنایی با نحوه‌ی تصویب چنین تصمیم‌هایی، راهنمای مجمع عمومی ساختمان را بخوانید.

گام چهارم: اجرای ثبت

مسیر اداره‌ی ثبت معمولاً از طرح دعوا در دادگاه سریع‌تر و کم‌هزینه‌تر است، زیرا با استناد به اظهارنامه‌ی ابلاغ‌شده و مدارک بدهی، درخواست صدور اجرائیه داده می‌شود. مدارکی که بهتر است آماده باشند عبارت‌اند از:

• رونوشت اظهارنامه و گواهی ابلاغ آن؛
• فهرست شارژهای صادرشده برای واحد و پرداخت‌های ثبت‌شده؛
• صورت جلسه‌ی مجمعی که مدیر را انتخاب کرده و در صورت وجود، مصوبه‌ی مربوط به مبلغ یا روش محاسبه شارژ.

برای آشنایی بیشتر با جایگاه مدیر در این فرایند، راهنمای وظایف و اختیارات مدیر ساختمان را ببینید.

یک مثال عملی

فرض کنید شارژ ماهانه‌ی واحد ۴ در یک ساختمان، ۱٬۸۵۰٬۰۰۰ تومان است و ساکن آن سه ماه شارژ را نپرداخته و در ماه سوم ۵۰۰٬۰۰۰ تومان علی‌الحساب واریز کرده است.

در این حالت، مبلغی که در اظهارنامه نوشته می‌شود ۵٬۰۵۰٬۰۰۰ تومان است، یعنی جمع شارژهای صادرشده (۵٬۵۵۰٬۰۰۰ تومان) منهای پرداخت علی‌الحساب (۵۰۰٬۰۰۰ تومان). نوشتن مبلغ دقیق و جدا کردن ماه‌ها، احتمال اعتراض بدهکار را کم می‌کند.

چند نکته‌ی عملی

1. با همه‌ی واحدها یکسان رفتار کنید؛ استثنا قائل شدن برای یک واحد، اعتبار پیگیری‌های بعدی را از بین می‌برد.
2. شارژ را همیشه به حساب بانکی ساختمان واریز کنید، نه به حساب شخصی، تا سابقه‌ی پرداخت‌ها روشن بماند.
3. حساب و کتاب صندوق را به‌صورت دوره‌ای به ساکنان گزارش دهید؛ ساکنی که بداند پولش کجا خرج می‌شود، کمتر از پرداخت سر باز می‌زند.
4. پیش از اظهارنامه، دست‌کم یک یادآوری کتبی بفرستید و سابقه‌ی آن را نگه دارید.
5. جریمه‌ی دیرکرد را تنها بر اساس مصوبه‌ی مجمع عمومی مطالبه کنید.
6. در هنگام فروش یا اسباب‌کشی، پیش از تحویل واحد، مفاصا حساب شارژ را بخواهید تا بدهی معوق بر جا نماند.

خلاصه

پیگیری بدهی شارژ مسیری پله‌پله است: نخست یادآوری دوستانه و بررسی علت، سپس یادآوری کتبی و مستند، آنگاه اظهارنامه با مهلت ده‌روزه طبق ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان ها، و در نهایت خودداری از ارائه‌ی خدمات مشترک یا درخواست اجرائیه از اداره‌ی ثبت. شفافیت در محاسبه، رفتار یکسان با همه‌ی واحدها و نگه داشتن مدارک، کلید موفقیت در هر مرحله است. «آپارتمان من» (MyApartment) با صدور شارژ ماهانه، یادآوری خودکار بدهی، ثبت پرداخت‌ها و گزارش مالی دوره‌ای، این روال را برای مدیر ساختمان منظم‌تر می‌کند.