نحوه محاسبه شارژ ساختمان: متراژی، نفری، مساوی یا ترکیبی

شارژ ساختمان سهم هر واحد از هزینه های مشترک است: نظافت راه‌پله، قبض های مشاعات، نگهداری آسانسور و موتورخانه، حقوق سرایدار و تعمیرات. بیشتر اختلاف‌های همسایه‌ها سر خود مبلغ نیست؛ سر این است که «چرا سهم من این‌قدر شد؟». اگر روش محاسبه روشن و از قبل توافق‌شده باشد، بخش بزرگی از این اختلاف‌ها پیش نمی‌آید. در این راهنما نحوه محاسبه شارژ ساختمان به هر سه روش و ترکیب آن‌ها را با یک مثال عددی توضیح می‌دهیم.

قانون محاسبه شارژ ساختمان، به زبان ساده

طبق قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن، سهم هر واحد از هزینه های مشترک اصولاً به نسبت مساحت (متراژ) همان واحد به کل مساحت واحدهاست. دو استثنا دارد:

• هزینه‌هایی که ربطی به متراژ ندارند به‌طور مساوی بین واحدها تقسیم می‌شوند.
• هزینه‌هایی که مستقیماً به تعداد ساکنان هر واحد بستگی دارند، به نسبت نفرات تقسیم می‌شوند.

مالکان هم می‌توانند با توافق، روش دیگری بگذارند. بهترین جا برای این توافق مجمع عمومی ساختمان است و بهتر است در صورت جلسه نوشته شود.

روش متراژی

سهم هر واحد = کل هزینه × (متراژ واحد ÷ جمع متراژ همه‌ی واحدها)

این روش برای هزینه‌هایی منصفانه است که با بزرگی واحد بیشتر می‌شوند یا به کل ساختمان مربوط‌اند: تعمیرات نما و پشت‌بام، رنگ‌آمیزی مشاعات، بیمه‌ی ساختمان و معمولاً گرمایش مرکزی.

روش نفری

سهم هر واحد = کل هزینه × (تعداد ساکنان واحد ÷ جمع ساکنان ساختمان)

مناسب هزینه‌هایی است که با تعداد آدم‌ها بالا و پایین می‌رود؛ رایج‌ترین مثالش قبض مشترک آب است. شرط منصفانه بودنش این است که تعداد ساکنان هر واحد به‌روز ثبت شود.

روش مساوی

سهم هر واحد = کل هزینه ÷ تعداد واحدها

برای هزینه‌هایی که همه‌ی واحدها به یک اندازه از آن بهره می‌برند و ربطی به متراژ یا نفرات ندارد؛ مثل قرارداد نگهداری آسانسور، حقوق سرایدار یا نظافت راه‌پله در بسیاری از ساختمان‌ها.

روش ترکیبی: آنچه در عمل جواب می‌دهد

در بیشتر ساختمان‌ها هیچ‌کدام از سه روش به‌تنهایی منصفانه نیست. راه عملی این است که هر نوع هزینه با روش مناسب خودش تقسیم شود و جمع سهم‌ها شارژ ماهانه‌ی هر واحد شود. یک تقسیم‌بندی رایج:

راه دیگر این است که شارژ ثابت ماهانه را درصدی تقسیم کنید؛ مثلاً ۳۰ درصد مساوی، ۵۰ درصد متراژی و ۲۰ درصد نفری. این روش ساده‌تر است، ولی درصدها باید در مجمع تصویب شوند.

یک مثال عددی کامل

ساختمانی چهارواحدی با این مشخصات:

جمع متراژ ۴۰۰ متر و جمع ساکنان ۹ نفر است. هزینه‌های این ماه:

• نگهداری و تعمیرات مشاعات: ۴٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان، متراژی (هر متر ۱۰٬۰۰۰ تومان)
• قبض مشترک آب: ۹۰۰٬۰۰۰ تومان، نفری (هر نفر ۱۰۰٬۰۰۰ تومان)
• قرارداد نگهداری آسانسور: ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان، مساوی (هر واحد ۵۰۰٬۰۰۰ تومان)

جمع شارژها ۶٬۹۰۰٬۰۰۰ تومان است؛ دقیقاً برابر جمع هزینه‌ها. واحد ۴ چون خالی است از آب سهمی ندارد، ولی سهم متراژی و آسانسور را می‌دهد.

چند نکته برای جلوگیری از اختلاف

1. روش تقسیم هر هزینه را یک بار در مجمع عمومی تصویب کنید و در صورت جلسه بنویسید.
2. متراژ هر واحد را از سند یا صورت‌مجلس تفکیکی بردارید، نه از حدس.
3. تعداد ساکنان را هر وقت تغییر کرد به‌روز کنید؛ روش نفری بدون این کار منصفانه نیست.
4. ریز هزینه‌ها و روش محاسبه را به همه‌ی ساکنان نشان دهید. شفافیت بهترین جواب به «چرا سهم من این‌قدر شد؟» است.
5. هزینه های جاری (که با مستأجر است) را از هزینه های سرمایه ای مثل نوسازی (که با مالک است) جدا نگه دارید.

خلاصه

قاعده‌ی پیش‌فرض متراژی است، با استثنای هزینه‌های مساوی و نفری؛ و مالکان می‌توانند با توافق روش دیگری بگذارند. روش ترکیبی، یعنی تقسیم هر هزینه با روش مناسب خودش، در بیشتر ساختمان‌ها منصفانه‌ترین نتیجه را می‌دهد. مهم‌تر از روش، این است که از قبل توافق شده باشد و برای همه شفاف باشد.