هزینه تعمیرات اساسی ساختمان با کیست؟ تصمیم گیری و تقسیم بین مالکان

دیر یا زود هر ساختمان مسکونی به تعمیراتی نیاز پیدا می‌کند که از عهده‌ی شارژ ماهانه برنمی‌آید: عایق کاری بام، تعویض لوله‌کشی فرسوده، بازسازی نما، نوسازی موتورخانه یا تعویض قطعات اصلی آسانسور. این هزینه‌ها مبلغ قابل‌توجهی دارند و اگر با برنامه و شفافیت مدیریت نشوند، به سرعت به اختلاف میان همسایگان تبدیل می‌شوند. در این راهنما توضیح می‌دهیم هزینه تعمیرات اساسی ساختمان با کیست، هزینه سرمایه ای چیست، تصمیم‌گیری درباره‌ی آن چگونه انجام می‌شود و سهم هر واحد را چگونه باید محاسبه کرد.

هزینه سرمایه ای چیست و چه تفاوتی با هزینه‌ی جاری دارد؟

هزینه‌های ساختمان را معمولاً به دو گروه تقسیم می‌کنند. هزینه های جاری مخارجی هستند که برای اداره‌ی روزمره‌ی ساختمان پرداخت می‌شوند؛ مانند نظافت راه‌پله، برق و آب مشاع، حقوق سرایدار، سرویس دوره‌ای آسانسور و تعمیرات جزئی. هزینه های سرمایه ای مخارجی هستند که عمر ساختمان را افزایش می‌دهند، ارزش ملک را حفظ یا بیشتر می‌کنند یا بخشی اساسی از تأسیسات را جایگزین می‌کنند.

نمونه‌های رایج هزینه سرمایه ای عبارت‌اند از:

• عایق کاری کامل بام و رفع نشتی‌های اساسی؛
• تعویض لوله‌های اصلی آب و فاضلاب یا رایزرهای گرمایشی؛
• بازسازی یا نوسازی نمای ساختمان؛
• تعویض دیگ، مشعل یا پمپ‌های اصلی موتورخانه؛
• تعویض موتور، کابل یا تابلوی فرمان آسانسور؛
• نصب درب ورودی جدید، دوربین مداربسته یا سیستم اعلام حریق.

مرز این دو گروه همیشه دقیق نیست. معیار عملی این است که اگر هزینه‌ای به طور منظم و برای استفاده‌ی روزمره تکرار می‌شود، جاری است؛ و اگر یک‌باره، پرمبلغ و برای حفظ اساس ساختمان است، سرمایه ای محسوب می‌شود. برای جزئیات بیشتر درباره‌ی این تفکیک، راهنمای شارژ با مستأجر است یا مالک؟ را ببینید.

پرداخت هزینه تعمیرات اساسی بر عهده‌ی کیست؟

در ساختمان‌هایی که برخی واحدها اجاره داده شده‌اند، قاعده‌ی کلی این است که هزینه های جاری را استفاده‌کننده (مستأجر) می‌پردازد و هزینه های سرمایه ای بر عهده‌ی مالک است. بنابراین مدیر ساختمان باید سهم تعمیرات اساسی را از مالک هر واحد مطالبه کند، حتی اگر مالک در ساختمان ساکن نباشد. مستأجر و مالک البته می‌توانند در قرارداد اجاره ترتیب دیگری میان خودشان بگذارند، اما طرف حساب ساختمان برای هزینه سرمایه ای همچنان مالک است.

نکته‌ی مهم دیگر این است که خالی بودن واحد، مالک را از پرداخت معاف نمی‌کند. طبق ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها، پرداخت هزینه های مشترک، چه ملک مورد استفاده قرار گیرد و چه نگیرد، الزامی است.

تصمیم‌گیری درباره‌ی نوسازی در مجمع عمومی

تعمیرات اساسی معمولاً مبلغی فراتر از اختیارات روزمره‌ی مدیر دارند و بهتر است در مجمع عمومی مالکان مطرح و تصویب شوند. روند پیشنهادی به این ترتیب است:

۱. کارشناسی و برآورد هزینه

پیش از دعوت به مجمع، مدیر ساختمان باید مشکل را به‌روشنی مستند کند: عکس، گزارش تعمیرکار یا کارشناس، و دست‌کم دو یا سه پیش‌فاکتور از پیمانکاران مختلف. مالکان وقتی مبلغ و دلیل آن را دقیق ببینند، راحت‌تر تصمیم می‌گیرند.

۲. دعوت رسمی و برگزاری جلسه

دعوت نامه باید موضوع جلسه را صریح ذکر کند، مثلاً «تصویب عایق کاری بام و نحوه‌ی تأمین هزینه». جلسه‌ی اول مجمع زمانی رسمی است که بیش از نیمی از مالکان که مجموعاً بیش از نیمی از مساحت اختصاصی را در اختیار دارند حاضر باشند. اگر حد نصاب حاصل نشود، جلسه‌ی دوم دست‌کم ۱۵ روز بعد با حاضران رسمیت دارد و تصمیم‌ها با اکثریت آرای حاضران گرفته می‌شود. جزئیات این فرایند در راهنمای مجمع عمومی ساختمان آمده است.

۳. ثبت تصمیم در صورت جلسه

صورت جلسه باید شامل شرح کار، پیمانکار منتخب، مبلغ کل، روش تقسیم هزینه، زمان‌بندی پرداخت و مهلت اجرای کار باشد. رونوشت آن نیز باید به مالکان غایب ابلاغ شود تا بعداً جای ادعای بی‌اطلاعی نماند.

سهم هر واحد چگونه محاسبه می‌شود؟

طبق ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها، سهم هر مالک از مخارج قسمت های مشترک متناسب با نسبت مساحت قسمت اختصاصی او به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان است؛ مگر هزینه‌هایی که به مساحت ارتباطی ندارند و به طور مساوی تقسیم می‌شوند. بیشتر تعمیرات اساسی، مانند بام، نما و لوله‌کشی اصلی، با کل بنا مرتبط‌اند و تقسیم آن‌ها بر اساس متراژ منطقی‌تر است. اگر مالکان روش دیگری را به توافق برسانند، همان توافق مبنا قرار می‌گیرد. برای آشنایی با روش‌های مختلف، راهنمای روش های محاسبه شارژ را بخوانید.

مثال عملی

ساختمانی چهار واحدی را در نظر بگیرید که مجموع مساحت اختصاصی آن ۴۰۰ متر مربع است. مجمع عمومی عایق کاری کامل بام را با هزینه‌ی ۱۲۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان تصویب کرده و مقرر شده است مبلغ بر اساس متراژ تقسیم و در سه قسط ماهانه‌ی مساوی پرداخت شود. هر متر مربع سهمی برابر ۳۰۰٬۰۰۰ تومان دارد:

در هر ماه ۴۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان جمع‌آوری می‌شود و پس از سه ماه کل مبلغ ۱۲۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان تأمین خواهد شد. اگر واحد ۲ اجاره داده شده باشد، قسط آن از مالک واحد مطالبه می‌شود، نه از مستأجر.

اگر مالکی سهم خود را نپردازد

تصمیمی که به‌درستی در مجمع تصویب و ابلاغ شده باشد، برای همه‌ی مالکان لازم‌الاجراست. اگر مالکی از پرداخت سهم خودداری کند، مدیر ساختمان می‌تواند پس از یادآوری، اظهارنامه‌ی رسمی ارسال کند و اگر ظرف ۱۰ روز پرداخت نشد، طبق ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان ها از ارائه‌ی خدمات مشترک به آن واحد خودداری کند یا از طریق اداره‌ی ثبت برای وصول اقدام کند. شرح کامل این مراحل در راهنمای اگر همسایه شارژ نداد چه کنیم آمده است.

چند نکته‌ی عملی

1. هزینه تعمیرات اساسی را با شارژ ماهانه مخلوط نکنید؛ آن را به صورت جداگانه و با عنوان مشخص ثبت و مطالبه کنید تا تفکیک سهم مالک و مستأجر روشن بماند.
2. برای کارهای بزرگ، پیش از شروع، قرارداد کتبی با پیمانکار ببندید و پرداخت را به مراحل پیشرفت کار گره بزنید.
3. اگر امکانش هست، با تصویب مجمع یک ذخیره‌ی ماهانه‌ی کوچک برای تعمیرات آینده در نظر بگیرید تا هزینه‌ی سنگین ناگهان بر دوش مالکان نیفتد.
4. پس از پایان کار، فاکتورها، رسیدها و گزارش نهایی را در اختیار همه‌ی مالکان قرار دهید؛ راهنمای حساب و کتاب شفاف صندوق ساختمان در این زمینه کمک می‌کند.
5. ضمانت‌نامه‌ی پیمانکار و تاریخ انقضای آن را بایگانی کنید تا در صورت بروز ایراد، بتوانید پیگیری کنید.

خلاصه

هزینه های نوسازی و تعمیرات اساسی ساختمان جزو هزینه های سرمایه ای هستند و پرداخت آن‌ها بر عهده‌ی مالک است، حتی اگر واحد اجاره داده شده یا خالی باشد. بهترین راه تصمیم‌گیری، طرح موضوع در مجمع عمومی با برآورد مستند و ثبت دقیق تصمیم در صورت جلسه است. سهم هر واحد، مگر با توافق دیگری، بر اساس نسبت مساحت اختصاصی آن به کل ساختمان محاسبه می‌شود. مدیریت ساختمان در این مرحله بیش از هر چیز به شفافیت نیاز دارد تا مدیریت آپارتمان به اختلاف میان همسایگان نینجامد. در «آپارتمان من» (MyApartment) می‌توانید مجمع عمومی را با دعوت نامه و صورت جلسه برگزار کنید، هزینه‌ها و پرداخت‌ها را ثبت کنید و گزارش مالی دوره‌ای را به صورت PDF در اختیار مالکان بگذارید.

منابع

• ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها (ویکی حقوق)
• تعهدات نگهداری در املاک مسکونی ایران (Landager)